首页 -> 2007年第5期

“物权法”：呵护民生的法宝

作者：刘武俊

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　　业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主的建筑物区分所有权是随着城市化的发展、土地利用的立体化和住宅小区的逐渐形成而产生的一种新型所有权。业主即为建筑物区分所有权人，一般是指房屋所有权人。通常情况下，住宅小区内的道路、绿地，以及其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。小区内用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换，也就是所谓业主可以炒物业。
　　《物权法》拓宽了农民融资的渠道。在农村，很多农民都苦于发展生产时缺少资金，他们想贷款却没有值钱的抵押物，对这个问题，《物权法》第一百八十一条规定：“企业、个体工商户、农业经营者可以将现有的或者将有的生产设备、原材料、半成品、成品抵押。”这就赋予了中小企业和农业从业者浮动抵押权，农民可以拿“未来农产品”到银行抵押贷款。也就是说，农民把粮食种下地后，可以根据将来的收益向银行贷款买化肥、买农药等等。《物权法》在制定的过程中，考虑到要尽可能扩大担保物的范围，除法律明文禁止几类财产不能抵押外，凡是可以流通的都可以抵押，扩大了人们的融资渠道，尤其是浮动抵押权对农民而言是有实际好处的。当然，这需要农民去和银行协商，请求其受理贷款申请，可能在实际操作层面还有一定的难度。
　　当然，《物权法》也有一些比较明显的立法缺憾。如我国现行法律规定了建设用地使用权的最高期限：居住用地七十年；工业用地五十年；商业用地四十年；综合用地五十年。该法关于住宅用地七十年后自动续期的规定，无疑给老百姓吃了一颗“定心丸”。但是，它并没有对续期的土地使用费支付标准和办法作出明确规定。七十年住宅用地使用年限到期后，这笔要居民自己来缴的土地出让金究竟是象征性的收费还是不堪重负的巨资？如果国家把土地使用权价格提高到房主承受不了，房主最终可能不得不放弃对自己住房的所有权。《物权法》留下的这个空白无疑是一大立法遗憾。好在这个收费的难题并不是特别迫切，立法部门还有时间认真研究。
　　另外，《物权法》尚未对会所归属作明晰的界定。既然会所的基本功能是为小区住户服务，会所的使用权原则上应归全体业主所有。《物权法（草案）》曾规定：“会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。”但在向社会征求意见之后，全国人大法律委员会再次研究认为：从实际情况看，提供健身、娱乐等服务的会所，绝大多数是作为独立的房屋由开发商出售或者出租经营的，一般不作为建筑物的附属设施归业主共有。草案关于“会所”的规定可以删去。
　　《物权法》对拆迁涉及的公共利益的概念缺乏明确的界定。第四十二条指出：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益。征收个人住宅的还应该保障被征收人的居住条件。《物权法》强调为了公共利益，但是，这个公共利益如何界定，如何合法授权以及遵循怎样的法律程序，都过于原则，需要出台具体的规定来进一步完善。
　　笔者期待：在物权法的呵护下，我们的社会将呈现“有恒产者有恒心”的和谐新气象。同时，笔者也由衷地期望今后更多重要法律的起草和制定能够像《物权法》一样民主、审慎、精细和宽容，期待更多像《物权法》一样的立法精品。
　　《物权法》拟在今年十月起正式生效实施，但它的呵护民生的价值观应该从现在开始就“生效”，就深入人心。
　　

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